Transaction immobilière : quelles sont les obligations du vendeur ?

Le vendeur d'un bien immobilier s'engage à remplir un certain nombre d'obligations légales. © Fotolia
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Dans le cadre d’une transaction immobilière, le vendeur doit respecter certaines obligations vis-à-vis de l’acquéreur, sous peine de voir la vente suspendue.

Le vendeur doit informer explicitement l'acheteur

Le vendeur doit communiquer à l’acheteur l'ensemble des informations dont il a connaissance au sujet de son bien immobilier. Cela suppose notamment qu’en cas de procédures concernant le logement, les servitudes ou autres, l’acheteur doit en être informé aussi précisément que possible. Même si cela paraît évident aux yeux de tous, le vendeur doit avoir libéré et livré le logement le jour de la signature de l’acte de vente définitif. Par conséquent, aucune de ses affaires personnelles ne doit se trouver encore sur place à cette date et il doit également avoir fourni à l'acquéreur tous les documents relatifs au logement (titre de propriété, certificats...).

Le vendeur doit garantir la conformité du bien immobilier

Le vendeur s’engage à ce que le logement soit conforme à la description apparaissant dans l’acte de vente et qu'il reste en l'état jusqu’à la remise des clés. Par ailleurs, les règles concernant la surface du bien sont strictes : si l’acheteur constate une différence de surface inférieure à 5 %, il peut demander une baisse du prix au prorata. À l’inverse, si le logement présente une surface supérieure d'au moins 5 % à ce qui est mentionné dans l’acte de vente, l’acquéreur doit verser un complément de prix au vendeur ou renoncer à acheter le bien.

Bon à savoir

Si le vendeur manque à l’une de ses obligations, l’acquéreur pourra demander une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la transaction en cas de manquement grave.

Le vendeur assure la « garantie contre l’éviction »

Selon l’article 1625 du Code civil, le vendeur doit garantir à l’acheteur « la possession paisible de la chose vendue. » En d’autres termes, le vendeur doit faire en sorte que rien ne vienne troubler la jouissance de l’acquéreur sur le bien. Ainsi, le vendeur n’a, par exemple, pas le droit de faire construire un mur limitant l’ensoleillement dans le logement. De même, il doit prévenir et empêcher toute contestation formulée à l’encontre des droits de l’acquéreur. Par exemple, il doit s’assurer qu’un tiers ne vienne pas revendiquer une servitude non mentionnée dans l’acte de vente.

Le vendeur doit garantir qu'il n'y a pas de vice caché

Un vice caché est un défaut rendant le logement impropre à sa destination, de telle sorte que l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien ou qu’il l’aurait acheté pour un prix moindre s’il en avait eu connaissance avant la vente. Pour que l’acquéreur puisse invoquer la garantie contre les vices cachés, il doit avoir pris connaissance du vice après la signature de l'acte définitif et il doit prouver que le défaut existait déjà avant la vente. On estime souvent qu’un vice caché est un défaut qui est dissimulé volontairement par le vendeur. Or un vice caché peut parfaitement avoir échappé au vendeur qui, de bonne foi, n’en avait pas connaissance.

Bon à savoir

L’acquéreur, de son côté, n’est soumis qu’à une seule obligation vis-à-vis du vendeur : payer le montant dû le jour convenu et selon les modalités définies.

Le vendeur a l'obligation de réaliser des diagnostics techniques

Dans le cadre d’une vente immobilière, la remise des diagnostics techniques est obligatoire de la part du vendeur. Ces documents permettent à l’acheteur de connaître l’état du logement et de pouvoir évaluer les charges prévisionnelles. Les diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié et leur nombre dépend de la nature et de la date de construction du logement :

  • Diagnostic plomb : obligatoire pour les logements construits avant 1949.
  • Diagnostic amiante : obligatoire si le permis de construire a été déposé avant le 01/07/97.
  • Diagnostic gaz : obligatoire pour les installations de plus de 15 ans.
  • Diagnostic termites : obligatoire dans les zones à risques.
  • Diagnostic de l’installation électrique : obligatoire pour les installations de plus de 15 ans.
  • Diagnostic de performance énergétique : obligatoire pour tous les logements.
  • Diagnostic assainissement : obligatoire pour les logements non raccordés au « tout-à-l'égout ».
  • État des risques naturels et technologiques : obligatoire dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels et technologiques.
  • Calcul de la surface selon la loi Carrez : obligatoire pour les logements en copropriété.

Les points clés à retenir

Le vendeur d’un bien immobilier est soumis à un certain nombre d’obligations vis-à-vis de l’acquéreur. En cas de manquement à l’une de ces obligations, l’acquéreur peut demander une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

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