Peut-on négocier entre particuliers et écarter l’agence immobilière ?

Peut-on négocier entre particuliers et écarter l’agence immobilière ?
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Le vendeur et le futur acquéreur sont parfois tentés de négocier la vente d’un bien immobilier entre eux, en écartant l’agence immobilière que le vendeur avait mandaté et qui a fait visiter le bien à l’acquéreur. Quels sont les risques d’un tel court-circuitage ? Qui encourt des sanctions ?

L'agence immobilière ne peut en aucun cas être écartée de la vente

A l'issue de la visite d'un bien immobilier, les deux parties prennent parfois la décision de négocier directement la vente du logement, en dépit du fait que l'agent immobilier ait mis les deux parties en relation. Quel que soit le mandat signé par le vendeur avec une agence immobilière, si celle-ci a fait visiter le bien, elle ne pourra pas être écarté de la vente. Sachez que souvent, l’agent immobilier qui a effectué la visite fait signer un bon de visite au futur acquéreur, il conserve donc une trace de son passage dans le logement et bénéficie d’une preuve que l’acquéreur a bien visité le bien par son intermédiaire. Cela suffira à l’agent immobilier pour se retourner contre le vendeur, et celui-ci devra lui régler une somme égale à la commission que l’agence aurait dû toucher.

Bon à savoir

L’agent immobilier qui a fait visiter le bien à l’acquéreur, quel que soit le mandat que le vendeur a signé avec l’agence, ne pourra pas être écarté de la vente.

Le vendeur est mis en cause mais dans certains cas cela peut être l'acheteur

Bien que dans la plupat des cas, l’agent immobilier court-circuité se retourne contre le vendeur qui souhaite généralement économiser les honoraires, il peut se retourner contre l’acquéreur dans le cas où ce dernier aurait usé de stratagèmes pour ne pas dévoiler sa véritable identité. C’est notamment le cas :

  • Lorsque l’acquéreur a visité le bien sous une fausse identité et l’achète sous sa véritable identité.
  • Lorsque l’acquéreur a envoyé un proche afin que celui-ci visite les lieux à sa place, et qu’il finit par acheter le bien lui-même.
  • Lorsque l’acquéreur a visité le bien en son nom propre et qu’il achète le bien par le biais d’une société.

Dans de tels cas, l’acquéreur cherche à dissimuler sa véritable identité afin de conclure une vente avec le vendeur qui est de bonne foi. L’acquéreur sera donc responsable du court-circuitage de l’agent immobilier qui pourra lui réclamer directement des dommages et intérêts.

Quelles sont les différents types de mandat d'agence ?

  • Dans le cas d’un mandat exclusif, le vendeur ne confie la vente de son bien qu’à une seule et même agence immobilière, il ne peut donc en aucun cas vendre son bien autrement qu’en passant par elle.
  • Dans le cas d’un mandat semi-exclusif, là encore le vendeur ne confie la vente de son bien qu’à une seule agence, mais il conserve tout de même la faculté de vendre son bien par lui-même, directement entre particuliers.
  • Dans le cas d’un mandat simple, le vendeur peut confier la vente de son bien à plusieurs agences et peut également se charger lui-même de la vente entre particuliers.

Les mandats simples et semi-exclusifs vous laissent la possibilité de trouver un acquéreur par vos propres moyens, mais même si vous avez souscrit à l'un de ces mandats, vous ne pouvez pas négocier directement avec un acquéreur qui a visité le bien par l'intermédiaire de l'agence immobilière.

Les points clés à retenir

En cas de court-circuitage de l'agence immobilière, le vendeur voit généralement sa responsabilité engagée et devra des dommages et intérêts à l'agent immobilier qui l'a mis en relation avec l'acquéreur. Cependant, l'agent immobilier peut engager la responsabilité de l'acquéreur si celui-ci a cherché à dissimuler sa véritable identité et que le vendeur, lui, était de bonne foi.

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