Comment bénéficier du dispositif Pinel en achetant dans l'ancien ?

Investir dans l'ancien tout en bénéficiant du dispositif Pinel, c'est possible ! © GordonGrand
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Le dispositif Pinel n’est pas réservé aux investissements dans le neuf. Il est aussi possible d'acquérir un bien ancien, à certaines conditions. SeLoger vous éclaire sur la question.

Investir dans l'ancien avec Pinel : la check-list

Quand le bâtiment va, tout va. Cette phrase prononcée le 07 mai 1850 par le député Martin Nadaud ne s’est jamais démentie et reste un indice probant pour nos gouvernements, au point de le soutenir par différentes lois. Le dispositif Pinel conjugue le maintien du secteur immobilier à l’aide aux familles modestes et la création de logements performants énergétiquement. Comment alors ne pas étendre une telle démarche aux immeubles vieillissants ? Car oui, il est bien possible d’investir dans l’ancien, mais, dans un souci de cohérence, en redonnant toutes les qualités du neuf. Pour pouvoir profiter du dispositif Pinel dans ces conditions, voici les démarches à suivre :

  1. Votre logement doit être délabré.
  2. Les performances techniques du bien doivent être boostées.
  3. Après des travaux de réhabilitation, le logement doit être loué.

1. Votre logement doit être délabré

Pour pouvoir prétendre à bénéficier de tous les avantages de la loi Pinel, le bien doit être dans un état de délabrement avancé. Un critère qui peut sembler subjectif, en plus d’être anxiogène lorsqu’on fait l’acquisition d’un bien, mais il est en fait très clairement précisé dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts. Le document appelé Modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux et consultable à cette adresse. On trouve parmi les points à surveiller l’état de la toiture et de la charpente, la présence d’amiante et de plomb, l’étanchéité à la pluie, tout ce qui concerne la partie sanitaire, le chauffage, etc. Si 4 des 15 caractéristiques de décence ne sont pas respectées, le logement passe le premier palier pour une rénovation « aidée » par l’état.

Les mêmes devoirs que pour le neuf

La loi Pinel appliquée aux logements anciens implique que le bien doit être situé dans une zone éligible et l’investissement (travaux compris) ne peut dépasser les 300 000 €/an.

2. Les performances techniques du bien doivent être boostées

À l’état non respecté de décence, la loi ajoute 12 critères de performances techniques elles aussi exposées dans le bulletin officiel. Les dépenses énergétiques, que cela concerne l’isolation ou les installations d’électricité et de gaz, ainsi que des règles sanitaires strictes sont parmi les éléments clés de cette liste. Cette fois, il est nécessaire que 6 des 12 critères ne soient pas respectés pour que le logement puisse prétendre au dispositif Pinel. Il faut évidemment que le constat de non-conformité aux éléments de décence et de performances soit effectué sous le contrôle d’un expert : diagnostiqueur agréé, architecte ou autre. 

Rénover un local

La rénovation d’un bien concerne aussi la transformation d’un local en vue de l’habiter : entrepôt, grange, hangar ou local commercial peuvent donc faire l’objet de travaux soutenus par le dispositif Pinel. 

3. Après des travaux de réhabilitation, le logement doit être loué

La première phase, peut être la plus compliquée, est de trouver un logement assez détérioré pour entrer dans le cadre du dispositif. La mise en état, effectuée avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat, doit à l’issue des travaux respecter l’ensemble des points de décence et de performances techniques. Un expert validera alors le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après les travaux évoqués précédemment. La mise en location peut enfin être effectuée selon les mêmes conditions que pour un logement neuf. Le loyer du logement ne peut pas dépasser un plafond fixé, en fonction de la zone géographique dans laquelle il est situé.

Bon à savoir

Si vous souhaitez investir dans un bien ancien tout en bénéficiant d'aides de l'État, vous avez jusqu'au 31 décembre 2017 pour profiter du dispositif Pinel !