Acheter un logement loué : quels risques ?

Acheter un logement loué : quels risques ?
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Si l’achat d’un logement occupé présente de nombreux avantages, notamment pour un investissement locatif, certains risques sont à connaître avant de vous lancer...

Acheter un logement loué, que ce soit pour l'habiter ou pour un investissement locatif, constitue un avantage financier indéniable en raison de sa décote importante. Mais avant de se lancer dans un tel projet d’acquisition, certains risques sont à connaître et des précautions sont à prendre : termes du bail du locataire, solvabilité, réglementation en vigueur.

Avant d'acheter le logement : vérifiez le sérieux du locataire en place

L’achat d’un bien occupé est judicieux dans l’optique d’une future plus-value, le prix d’achat étant moins élevé que pour un logement vide. Dans le cadre d'un investissement locatif, cela permet également de ne pas avoir à débourser de frais de mise en location, ni de devoir rechercher un locataire : un véritable atout pour obtenir un crédit. Néanmoins, avant de s'engager, l'acheteur doit impérativement se renseigner sur la qualité du locataire en place : cela permet de ne pas rencontrer de futures déconvenues. Revenus, âge, profession, situation familiale, historique et ponctualité de ses paiements, etc.

Conseils LesAvisImmo

Avant d’acquérir un logement loué ou d’y réaliser un investissement locatif, il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit (avocat ou notaire) qui sera à même de décrypter tous les termes du contrat de bail, afin d’appréhender les risques éventuels

Examinez le bail de location en cours pour éviter les mauvaises surprises

Il est conseillé à tout investisseur d’étudier, attentivement, le bail de location en cours. En effet, en cas de vente d’un logement loué, le bail se poursuit au bénéfice du locataire. D'autre part, l’acheteur du bien immobilier devra vérifier que l’acquisition envisagée ne constitue pas la première vente après sa mise en copropriété. En effet, dans ce cas précis, le locataire jouit d’un droit de préemption dont la purge lui permettra d’acquérir le logement au prix proposé dans la notification. Si le bien est vendu moyennant un prix inférieur à celui indiqué dans la notification, un droit de substitution est alors ouvert au profit du locataire.

Bon à savoir ! 

Si l’appartement est loué dans le cadre de la loi de 1989, l’investisseur a la possibilité de le récupérer au terme du bail en cours, sous certaines conditions, pour y vivre ou loger un de ses enfants.

Loi Alur : de nouvelles restrictions en cas de vente en bloc

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, un droit de préemption existe en cas de vente en bloc et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation. Cela concerne les ventes d’immeubles de 5 logements ou plus, au profit d’acquéreurs ne s’engageant pas à prolonger les contrats de location à usage d’habitation en cours pour une durée de 6 ans, à la date de la conclusion de la vente. Il n’est plus possible pour le propriétaire d’un logement, de donner congé pour vendre suite à un achat en bloc. Il doit donc attendre que les baux de location se renouvellent une fois après l’acquisition de l’immeuble d’habitation. Le propriétaire aura donc la possibilité de donner congé pour vendre seulement six ans après avoir acquis le logement.

Acheter pour habiter : les précautions à prendre

Si l’investisseur souhaite récupérer le logement loué pour y vivre ou y loger un enfant, indépendamment du congé que peut lui donner le locataire en respectant les délais légaux, il devra adresser au locataire, un congé avec reprise pour habiter sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, de préférence par acte d’huissier. Cette formalité devra être réalisée plus de six mois avant l’expiration d’une période triennale et au plus tôt 2 ans après l’acquisition par l’investisseur.

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